Перейти к содержимому
КредитПросто

Кредит под залог недвижимости, которая уже в ипотеке

Объекты, которые уже находятся в ипотеке или в залоге, мы берём в разбор. Действующее обременение не делает сделку невозможной: закон допускает последующий залог, но он зависит от условий первого договора и от согласия текущего залогодержателя.

Разобрать мою ситуациюОценить по четырём вопросам

Если объект уже в залоге, возможны два принципиально разных пути. Первый — последующий залог: тот же объект передаётся в залог ещё раз, при этом требования первого залогодержателя остаются приоритетными. Гражданский кодекс это допускает, но первый договор залога может последующий запрещать или требовать согласия — и это первое, что нужно проверить.

Второй путь — перекредитование: новый кредитор гасит остаток долга перед текущим, обременение снимается и регистрируется заново уже в его пользу. Такая схема встречается чаще и понятнее по структуре, но зависит от остатка долга относительно стоимости объекта.

Что именно применимо в вашем случае, видно из двух документов: выписки из ЕГРН, где отражено обременение, и действующего договора залога или ипотеки, где написано, разрешён ли последующий залог.

Кому подходит

  • объект в действующей ипотеке, часть долга уже погашена
  • недвижимость в залоге у другого кредитора
  • нужна дополнительная сумма без продажи объекта
  • рассматриваете перекредитование под более понятные условия

Что определяет ответ

Универсального «да» или «нет» здесь не существует. Вот что реально влияет на решение по конкретному обращению.

  1. 1

    Что написано в действующем договоре залога

    Разрешён ли последующий залог, требуется ли согласие залогодержателя, есть ли запрет на распоряжение объектом. Это определяющий фактор.

  2. 2

    Остаток долга относительно стоимости объекта

    Чем меньше остаток, тем больше свободной стоимости и тем шире круг кредиторов, готовых рассмотреть сделку.

  3. 3

    Кто текущий залогодержатель

    Порядок взаимодействия с банком и с небанковской организацией различается, в том числе по срокам выдачи справок и снятия обременения.

  4. 4

    Выбранная схема сделки

    Последующий залог и перекредитование по-разному оформляются, по-разному регистрируются и подходят разным кредиторам.

  5. 5

    Зачем нужна сделка — деньги или условия

    От цели зависит, какая конструкция подходит. Нужна дополнительная сумма поверх текущего долга — это перезалог. Нужно заменить условия по уже существующему обязательству — это ближе к рефинансированию. Формально обе конструкции работают с одним объектом, но набор подходящих кредиторов у них разный.

Что подготовить

  • выписка из ЕГРН с отражённым обременением
  • действующий договор залога или ипотеки — целиком, а не выдержки
  • справка об остатке задолженности от текущего кредитора
  • документ-основание права собственности на объект

Что важно понимать

Если первый договор прямо запрещает последующий залог, схема возможна только через перекредитование или согласие залогодержателя.

При высоком остатке долга свободной стоимости объекта может не хватить — тогда честный ответ отрицательный.

Сроки зависят от текущего кредитора: снятие обременения и регистрация нового — процедуры с собственными сроками, которые мы не контролируем.

Частые вопросы

Нужно ли согласие банка на последующий залог?
Зависит от действующего договора: он может требовать согласия, а может прямо запрещать последующий залог. Ответ читается в самом договоре — с него и начинается разбор.
Чем последующий залог отличается от перекредитования?
При последующем залоге прежнее обязательство сохраняется, а объект обременяется второй раз, и требования первого залогодержателя остаются приоритетными. При перекредитовании прежний долг гасится, старое обременение снимается и регистрируется новое.
Перезалог и рефинансирование — это одно и то же?
Нет. Перезалог отвечает на вопрос «как получить деньги под объект, который уже в залоге»; рефинансирование — на вопрос «как заменить действующие обязательства на одно с другими условиями». Иногда одна сделка решает обе задачи, но начинать разбор нужно с того, какая из них для вас главная.
Можно ли заложить объект, купленный в ипотеку, если она ещё не выплачена?
Это и есть случай действующего обременения. Возможность зависит от остатка долга, условий договора и позиции текущего залогодержателя.

Кредит под залог недвижимости

Подбор кредитора или инвестора под залог любого типа недвижимости.

Подробнее

Разбираем подробнее

Посчитать самостоятельно

Числа по вашей ситуации можно посмотреть прямо сейчас — бесплатно и без контактов.

Другие ситуации