Договор займа с залогом недвижимости между физическими лицами: что учесть

Разовый займ между гражданами под залог недвижимости — например, между родственниками или знакомыми — закон не запрещает. Запрещена профессиональная деятельность: систематическая выдача потребительских займов гражданам под залог жилья лицами, которые не являются банком или кредитным кооперативом. Поэтому договор между двумя людьми возможен, но оформлять его нужно аккуратно — ошибки здесь стоят дороже, чем в банковской сделке.

Из чего состоит сделка

• Договор займа — сумма, срок, проценты (если они есть), порядок и график возврата.
• Договор залога (ипотеки) — какой объект обеспечивает возврат, его оценка, права и обязанности сторон. Его можно оформить отдельным документом или включить условия залога в договор займа.
• Документ о передаче денег — расписка или платёжное поручение. Безналичный перевод надёжнее: его легко доказать.

Регистрация залога обязательна

Залог недвижимости (ипотека) подлежит государственной регистрации в Росреестре. Без регистрации у займодавца нет прав залогодержателя по отношению к третьим лицам: собственник может продать объект, а другие кредиторы — претендовать на него наравне с вами. После регистрации в выписке из ЕГРН появляется обременение, а собственником остаётся заёмщик.

Нотариальное удостоверение договора ипотеки по общему правилу не обязательно, но стороны вправе его выбрать: нотариус проверит полномочия, дееспособность и согласие супруга и сам подаст документы на регистрацию.

Что обязательно проверить

• Выписка из ЕГРН: кто собственник, нет ли арестов и других обременений.
• Согласие супруга залогодателя, если объект — совместная собственность.
• Все собственники, если их несколько, участвуют в договоре залога.
• Реальная рыночная стоимость объекта — лучше по отчёту оценщика, а не «на глаз».

Условия, которые опасны для заёмщика

• Договор купли-продажи вместо договора залога: собственник меняется сразу, а «обратный выкуп» — лишь обещание.
• Неустойка в процентах в день и право требовать весь долг после первой же задержки.
• Сумма займа во много раз меньше стоимости объекта.
• Требование оформить генеральную доверенность на распоряжение объектом.

Как отличить залог от подмены сделки — залог или купля-продажа.

Как займодавец получает деньги при невозврате

Если долг не возвращён, залогодержатель обращает взыскание на объект — как правило, через суд, с продажей на публичных торгах. Забрать объект себе «автоматически» займодавец не может: из вырученных денег он получает сумму долга и расходы, остаток возвращается собственнику.

Как проходит обращение взыскания — что будет, если не платить кредит под залог.

Когда лучше обратиться к профессиональному кредитору

Если займодавец не знакомый человек, а «частный инвестор» по объявлению, который выдаёт такие займы постоянно, — это прямо запрещённая законом деятельность для потребительских займов под залог жилья. Законная альтернатива — банк или кредитный кооператив: условия прозрачнее, а права заёмщика защищены законом о потребительском кредите.

Как устроен займ у профессионального кредитора — займ под залог недвижимости.