Что будет, если не платить кредит под залог недвижимости

Кредит под залог недвижимости отличается от обычного одним: у кредитора есть право получить деньги из продажи объекта. Этот текст — не страшилка, а порядок событий, который полезно знать до подписания договора. Почти на каждом этапе у заёмщика есть возможность остановить процесс, и чем раньше он начинает действовать, тем больше у него вариантов.

Первые недели просрочки

• Начисляется неустойка. По потребительскому кредиту закон ограничивает её: не больше 20% годовых от суммы просрочки, если на неё продолжают начисляться проценты, или 0,1% в день, если проценты не начисляются.
• Информация о просрочке передаётся в бюро кредитных историй.
• Кредитор звонит и направляет уведомления — это обычная процедура, а не начало взыскания.

Требование досрочного возврата

При серьёзной просрочке кредитор вправе потребовать вернуть весь долг досрочно. По потребительскому кредиту сроком от 60 дней такое право возникает, если заёмщик нарушал сроки платежей в общей сложности больше 60 календарных дней в течение последних 180 дней. После требования заёмщику дают срок на возврат, обычно не меньше 30 дней.

Обращение взыскания на объект

Если долг не возвращён, кредитор обращается к залогу. Как правило, это происходит через суд; по его решению объект продаётся с публичных торгов, а начальную цену определяет суд, обычно на основании оценки. Из вырученных денег гасится долг и расходы, а остаток возвращается бывшему собственнику. Если денег от продажи не хватило, судьба остатка зависит от вида кредита и условий договора: в отдельных случаях закон об ипотеке прекращает обязательство, в других непогашенная часть долга остаётся за заёмщиком.

Статус единственного жилья здесь не защищает: закон запрещает обращать взыскание на единственное жильё должника, кроме случаев, когда оно заложено. Заложенная квартира — именно такой случай.

Когда суд может отказать кредитору

Закон об ипотеке не допускает обращения взыскания, если нарушение крайне незначительное: одновременно сумма неисполненного обязательства меньше 5% оценки заложенного имущества и период просрочки меньше трёх месяцев. Это не повод не платить, но аргумент против слишком поспешного взыскания.

Что делать при первых трудностях

• Сообщить кредитору до просрочки, а не после неё. Кредитору выгоднее договориться, чем идти в суд.
• Попросить реструктуризацию: отсрочку, увеличение срока, временное снижение платежа.
• Узнать о кредитных каникулах: закон предусматривает их в отдельных случаях — при снижении дохода, болезни, мобилизации. Условия зависят от вида кредита и ситуации.
• Рассмотреть рефинансирование, пока просрочек нет или они короткие: одна сделка может снизить общий платёж.
• Если объект всё равно придётся продавать, продать его самому по рыночной цене с согласия кредитора обычно выгоднее, чем ждать торгов.

Если платежи уже тяжелы, но просрочек ещё нет, — высокая долговая нагрузка.

Вывод до подписания договора

Главная защита — не брать кредит под залог, пока нет понятного источника платежей с запасом на непредвиденное. Второе — читать в договоре условия о неустойке, досрочном востребовании и порядке обращения взыскания. Третье — не соглашаться на сделки, где вместо договора залога подписывается договор купли-продажи: там объект теряется сразу, без суда и торгов.

Все риски такой сделки собраны в материале риски кредита под залог недвижимости.