Кредит под залог машино-места: как это работает

Машино-место — недооценённый предмет залога. Владельцы часто уверены, что заложить можно только квартиру или дом, а парковочное место «не считается недвижимостью». Это не так уже несколько лет, и на практике такой объект позволяет получить финансирование, не закладывая жильё.

Машино-место — это недвижимость

С 1 января 2017 года машино-место прямо отнесено к объектам недвижимости: его можно поставить на кадастровый учёт как самостоятельный объект, зарегистрировать право собственности в ЕГРН, продать, подарить и передать в залог. До этого места в паркингах оформлялись преимущественно долями в общем помещении, и именно из-за этого наследия у одного и того же с виду места бывает совершенно разный правовой статус.

Поэтому первый вопрос по такому объекту — не «сколько дадут», а «как оно оформлено». Ответ виден в выписке из ЕГРН.

Три варианта оформления и что они значат

• Самостоятельное машино-место с собственным кадастровым номером — самый простой для залога вариант: объект оформляется в залог как любая другая недвижимость.
• Доля в праве общей долевой собственности на помещение паркинга — сделка возможна, но проходит сложнее и подходит не всем кредиторам; может потребоваться соблюдение прав других сособственников.
• Нежилое помещение, используемое как парковка, — оценивается по правилам для нежилых помещений, круг кредиторов свой.

Разобраться, какой из вариантов ваш, можно до любого обращения к кредитору: достаточно посмотреть, что указано в выписке ЕГРН как объект права.

Почему банки часто отказывают

Отказ по машино-месту обычно не связан ни с вашей кредитной историей, ни с самим объектом. Причина проще: у многих банков в продуктовой линейке просто нет программы под залог машино-места. Заявка не проходит не потому, что её рассмотрели и отклонили, а потому, что её некуда положить.

У небанковских кредиторов — РНКО и НДКО, кредитных потребительских кооперативов, инвестиционных площадок и фондов — критерии другие, и часть из них с такими объектами работает. Именно поэтому отказ одного-двух банков по машино-месту вообще не говорит о том, что направление закрыто.

Что влияет на оценку объекта

Подробно факторы оценки и типичные ошибки собственников разобраны в отдельном материале — «Как оценивают машино-место для залога» (/blog/otsenka-mashinomesta-dlya-zaloga/).

• Тип паркинга: подземный в жилом комплексе, отдельно стоящий, многоуровневый.
• Расположение и спрос на парковку в районе — от этого зависит ликвидность.
• Габариты места и удобство заезда.
• Наличие обременений и то, как оформлено право собственности.
• Количество мест в собственности: несколько мест в одном паркинге могут рассматриваться вместе.

Какие документы понадобятся

• Паспорт собственника.
• Выписка из ЕГРН на машино-место с кадастровым номером.
• Документ-основание права собственности: ДДУ с актом, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве.
• Документы на паркинг целиком, если место оформлено долей в общем помещении.

Точный список зависит от того, какой кредитор в итоге рассматривает заявку, — но эти документы нужны практически всегда, и с них разумно начинать.

Разбираем документы подробно: что смотреть в выписке ЕГРН и что делать с долей в паркинге.

Когда это имеет смысл

Залог машино-места обычно даёт меньшую сумму, чем залог квартиры, — объект дешевле. Но у этого есть обратная сторона: под залогом оказывается парковка, а не жильё. Если нужная сумма укладывается в стоимость места, это заметно более спокойный вариант, чем закладывать единственную квартиру.

Разбираем оформление объекта и подбираем кредиторов, которые с ним работают — направление «кредит под залог машино-места».