Дом с участком в залог: чем это отличается от квартиры

Дом кажется более весомым обеспечением, чем квартира: площадь больше, участок в собственности, стоимость выше. На практике загородный объект оценивается строже, и причина не в недоверии к дому, а в том, что таких объектов на рынке меньше и продать их сложнее.

Плюс к этому дом — это всегда минимум два объекта права, а не один. С этого и начинаются отличия.

Дом и земля закладываются вместе

Закон об ипотеке устроен так, что залог дома оформляется одновременно с залогом земельного участка под ним, если участок принадлежит тому же собственнику. Разделить их нельзя: заложить дом, оставив землю свободной, не получится.

Отсюда практическое следствие: документы нужны на оба объекта, и оба должны быть в порядке. Дом, стоящий на участке с неопределённым правовым статусом, в залог не пойдёт, каким бы качественным он ни был.

Назначение участка решает многое

Категория земли и вид разрешённого использования определяют, что на участке можно строить и как объект будет оцениваться. Это первое, что смотрит кредитор после выписки ЕГРН.

• Земли населённых пунктов с назначением под индивидуальное жилищное строительство — самый широкий круг кредиторов.
• Участки в садовых товариществах — сделки бывают, но условия и круг кредиторов другие, а дом должен быть зарегистрирован как жилой, а не как садовый.
• Земли сельскохозяйственного назначения — их оборот ограничен отдельным законом, и по таким объектам работают немногие.
• Несоответствие постройки виду разрешённого использования — жилой дом на участке, где жилищное строительство не предусмотрено, — серьёзное препятствие.

Незарегистрированные постройки

Самая частая проблема загородных объектов. Дом построен, в нём живут, но в ЕГРН он либо не зарегистрирован вовсе, либо зарегистрирован с другой площадью, либо на участке стоят дополнительные строения, которых в документах нет.

В залог идёт только то, что зарегистрировано. Незарегистрированный дом для кредитора — это участок с непонятным объектом на нём, и оценка будет как за участок, если сделка вообще состоится. Регистрация решает вопрос, но требует времени и обычно кадастрового инженера.

Что собрать по обоим объектам и в каком порядке — разбираем отдельно: какие документы нужны для залога недвижимости.

Что определяет ликвидность

Ликвидность — это ответ на вопрос, насколько быстро объект можно продать по цене, близкой к оценке. Для дома она зависит от вещей, которые к самому строению отношения не имеют.

• Удалённость от города и качество дороги: круглогодичный подъезд для загородного объекта — фактор первого порядка.
• Коммуникации: газ, электричество нужной мощности, водоснабжение, канализация. Дом без них оценивается принципиально иначе.
• Развитость направления: посёлок с постоянно живущими соседями продаётся лучше изолированного участка.
• Площадь дома относительно рынка: очень большие дома продаются дольше и дешевле в расчёте на квадратный метр.
• Сезонность: дачный дом без отопления рассматривается не как жильё.

Оценка идёт по двум объектам

Оценщик считает стоимость дома и стоимость участка и складывает их. Для дома чаще применяется затратный подход с поправкой на износ, для участка — сравнительный. Из-за этого итоговая величина может заметно отличаться от цены, за которую сосед «продал такой же» — у соседа могло быть другое назначение земли или другой набор коммуникаций.

Что проверить до обращения

• Зарегистрирован ли дом и совпадает ли его площадь в ЕГРН с фактической.
• Категория земли и вид разрешённого использования в выписке на участок.
• Оформлены ли остальные постройки на участке.
• Установлены ли границы участка: споры с соседями по границам блокируют сделку до их разрешения.
• Нет ли обременений: сервитутов, охранных зон газопровода или ЛЭП, ограничений по близости к водоёму.

Последний пункт часто оказывается неожиданным: охранная зона может проходить по участку, ограничивая его использование, и в оценке это учитывается.

Разбираем документы по дому и участку и подбираем кредиторов, работающих с загородными объектами — кредит под залог дома.