Земельный участок в залог: категория земли и разрешённое использование

Земля — самый неоднородный предмет залога. Два участка одинаковой площади в одном районе могут отличаться по оценке в разы, а по одному из них финансирование вообще не найдётся. Дело почти всегда не в площади и не в цене за сотку, а в правовом статусе.

Всё, что определяет этот статус, указано в выписке из ЕГРН. Разберём по порядку, что там смотреть.

Категория земли

Категория показывает, для чего земля предназначена в принципе. Для залога практически значимы две: земли населённых пунктов и земли сельскохозяйственного назначения.

• Земли населённых пунктов — самый широкий круг кредиторов: такие участки понятны, ликвидны и сопоставимы между собой.
• Земли сельскохозяйственного назначения — оборот ограничен отдельным законом, и работают с ними немногие кредиторы; сделка устроена сложнее.
• Земли промышленности и иного специального назначения — оцениваются индивидуально, круг кредиторов узкий.
• Земли лесного и водного фонда, особо охраняемых территорий — как правило, предметом залога быть не могут.

Вид разрешённого использования

Категория говорит, к какой группе относится земля, а вид разрешённого использования — что конкретно на ней можно делать. Именно он чаще всего оказывается причиной отказа: участок формально в границах населённого пункта, но использовать его под жилой дом нельзя.

Разрешённое использование определяет и оценку. Участок под индивидуальное жилищное строительство и участок под огородничество рядом друг с другом стоят по-разному, потому что на втором нельзя построить жилой дом.

Границы и межевание

Если границы участка не установлены, объект для кредитора неопределённый: неизвестно, где именно он находится и не пересекается ли с соседним. Такие участки в залог обычно не принимаются до проведения кадастровых работ.

Проверить это можно самостоятельно: в выписке ЕГРН у участка с установленными границами есть описание местоположения, а на публичной кадастровой карте он отображается контуром, а не точкой.

Опишите участок — посчитаем соотношение нужной суммы к его стоимости и скажем, что может помешать: предварительная оценка объекта.

Ограничения, которые не видны на месте

Самая частая неприятность по земле — ограничения, о которых собственник не знал. На участке ничего не построено и внешне всё в порядке, но использовать его можно не полностью.

• Охранные зоны линий электропередачи, газопроводов, связи.
• Водоохранные и прибрежные защитные полосы.
• Зоны с особыми условиями использования вокруг объектов культурного наследия, аэродромов, промышленных объектов.
• Сервитут — право прохода или проезда в пользу соседей или организации.
• Аренда, зарегистрированная в отношении части участка.

Все зарегистрированные ограничения указываются в выписке ЕГРН. Они не всегда мешают залогу, но всегда влияют на оценку, потому что уменьшают полезную площадь.

Что делает участок неликвидным

• Отсутствие подъезда: участок, к которому нет дороги общего пользования, продать почти невозможно.
• Отсутствие электричества по границе и отдалённость от точки подключения.
• Сложный рельеф, заболоченность, необходимость дорогой подготовки.
• Форма участка, при которой на нём нельзя разместить дом с соблюдением отступов.
• Крайняя удалённость от населённого пункта.

Кредитор смотрит на землю глазами будущего покупателя: если участок сложно продать, обеспечение слабое, каким бы большим он ни был.

Участок с домом — другая история

Если на участке стоит зарегистрированный жилой дом, объект оценивается и оформляется иначе: дом и земля закладываются вместе, и общая стоимость обеспечения выше. Разбор этого случая — в материале про залог дома с участком.

Проверяем статус участка по документам и подбираем кредиторов, которые с землёй работают — кредит под залог земельного участка.