Кредит под залог доли в квартире: можно ли и какие есть варианты

Короткий ответ: юридически можно, практически — очень трудно. Закон позволяет заложить долю в праве общей собственности, и согласие остальных собственников для этого не нужно. Но большинство кредиторов доли в залог не принимают, а те, кто принимает, закладывают в условия высокий риск. Мы, как правило, отдельную долю как самостоятельный залог не рассматриваем — и ниже объясняем, почему, и какие варианты работают вместо этого.

Что говорит закон

• Предметом залога может быть доля в праве общей собственности на квартиру или дом.
• Согласие других сособственников на залог доли не требуется.
• Если доля принадлежит супругам как совместно нажитое имущество, нужно нотариальное согласие второго супруга.
• При продаже доли у остальных собственников есть преимущественное право покупки — это ограничивает круг покупателей.

Почему кредиторы почти не берут доли

Залог нужен кредитору для одного: если долг не вернут, объект должен продаться быстро и по понятной цене. Доля этому требованию не отвечает. Покупатель получает не квартиру, а право на часть квартиры, в которой живут другие люди, и порядок пользования которой нужно договаривать или определять через суд. Такие объекты продаются долго и с большим дисконтом к стоимости «своей» части квартиры.

Поэтому даже там, где долю рассматривают, сумма будет заметно меньше, чем та же площадь в квартире целиком, а стоимость — выше. Небольшую долю, например 1/4 или меньше, почти никто не принимает.

Какие варианты работают

• Залог квартиры целиком с участием всех собственников: они становятся залогодателями, а заёмщиком — один из них. Это самый распространённый рабочий вариант.
• Залог другого объекта: у многих собственников долей есть дача, участок, гараж или машино-место, которые можно заложить полностью.
• Выкуп или выдел доли: если комната выделена в натуре и оформлена как самостоятельное жилое помещение, это уже не доля, а комната — её можно заложить как отдельный объект.
• Поручительство или созаёмщик, если нужна небольшая сумма и залог не обязателен.

Если у вас в собственности комната, а не доля, — кредит под залог комнаты.

Как понять, доля у вас или комната

Посмотрите выписку из ЕГРН. Если в ней указан вид права «общая долевая собственность» и размер доли в квартире — у вас доля, даже если фактически вы занимаете отдельную комнату. Если объект — «комната» с собственным кадастровым номером — это самостоятельная недвижимость.

Осторожно: «займы под долю» от частных лиц

Доли — любимый объект недобросовестных «инвесторов»: они выдают небольшую сумму под долю, а при малейшей просрочке забирают её и затем давят на остальных собственников, чтобы выкупили по завышенной цене. С 2019 года потребительские займы гражданам под залог жилья могут выдавать только банки и кредитные кооперативы. Предложение от частного лица или МФО — повод остановиться.

Как распознать такие схемы — опасные схемы под залог недвижимости.

Если все собственники готовы участвовать в сделке — кредит под залог квартиры.