Квартира в залог: что проверяют перед сделкой

Квартира — самый понятный предмет залога: ликвидная, оценивается по большому числу аналогов, знакома любому кредитору. Но «понятный» не значит «беспроблемный»: отказы по квартирам чаще связаны не с заёмщиком, а с самим объектом и его историей.

Хорошая новость в том, что почти всё, что будет проверять кредитор, собственник может посмотреть сам — до обращения. Ниже то, на что смотрят в первую очередь.

Кто собственник и есть ли доли

Первое, что видно в выписке ЕГРН, — сколько у квартиры собственников. Если она в общей собственности, в сделке участвуют все совладельцы, и это не формальность: без согласия хотя бы одного залог целой квартиры оформить нельзя.

• Один собственник — самый простой случай.
• Общая собственность супругов — потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга либо брачный договор.
• Общая долевая собственность нескольких лиц — участвуют все, сделка обычно проходит через нотариуса.
• Залог только своей доли — теоретически возможен, но круг кредиторов резко сужается: продать долю при обращении взыскания намного сложнее, чем квартиру.

Несовершеннолетние

Здесь важно различать два случая, которые часто путают. Ребёнок, просто зарегистрированный в квартире, сам по себе не мешает залогу. Ребёнок-собственник или владелец доли — другое дело: для сделки понадобится разрешение органа опеки, а получить его непросто, потому что орган оценивает, не ухудшается ли положение ребёнка.

Отдельно стоит проверить, использовался ли при покупке материнский капитал: он часто означает, что у детей возникли доли в праве собственности, даже если родители об этом не помнят.

История права собственности

Кредитор смотрит не только на текущего собственника, но и на то, как квартира ему досталась. Смысл простой: чем выше риск, что сделку кто-то оспорит, тем меньше желающих взять такой объект в залог.

• Наследство — особенно недавнее: возможны наследники, которые ещё могут заявить права.
• Приватизация с нарушением прав кого-то из зарегистрированных.
• Судебное решение как основание права.
• Частая смена собственников за короткий срок.
• Дарение между лицами, не состоящими в родстве.

Ни один из этих пунктов не делает залог невозможным. Они влияют на то, кто из кредиторов возьмётся и какие дополнительные документы попросит.

Перепланировки и документы БТИ

Несогласованная перепланировка — одна из самых частых причин задержек. Если фактическая планировка не совпадает с документами, оценщик обязан это отметить, а кредитор либо снижает оценку, либо просит узаконить изменения до сделки.

Особенно чувствительны переносы «мокрых зон», объединение с балконом и вмешательство в несущие конструкции: последнее не согласуют вообще, и такой объект в залог обычно не берут.

Проще всего проверить свою ситуацию до обращения: опишите квартиру, и мы скажем, что в ней может помешать — передать объект на предварительное рассмотрение.

Состояние дома

• Аварийность и включение дома в программу расселения — такой объект в залог, как правило, не принимается.
• Год постройки и материал стен: деревянные перекрытия и дома под снос сужают круг кредиторов.
• Отсутствие центральных коммуникаций.
• Первый и последний этажи — иногда влияют на оценку, но редко на само решение.

Обременения

Действующая ипотека, арест, запрет на регистрационные действия, договор найма с длительным сроком — всё это видно в выписке ЕГРН. Ипотека не закрывает вопрос: существуют схемы, при которых действующий кредит погашается в рамках новой сделки. Но структура сделки меняется, и участников в ней больше.

О чём стоит подумать до сделки

Залог единственного жилья не защищает его от обращения взыскания: правило о защите единственного жилья на заложенную квартиру не распространяется. Это не аргумент против залога — это причина считать платёж заранее и брать сумму, которую вы точно обслужите, а не максимально возможную.

Разбираем объект по документам и подбираем кредитора под конкретную ситуацию — кредит под залог квартиры.