Кредит под залог недвижимости: что это, как работает и стоит ли брать

Кредит под залог недвижимости — это кредит, возврат которого обеспечен объектом, уже принадлежащим заёмщику или другому человеку: квартирой, домом, участком, коммерческим помещением. Если долг не возвращается, кредитор вправе обратить взыскание на объект и получить деньги из его продажи. За этот риск заёмщик получает то, чего нет у обычного потребительского кредита: большую сумму, более длинный срок и более мягкие требования к истории и доходу.

Чем он отличается от ипотеки

Юридически залог недвижимости и есть ипотека: так называется залог объекта по закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В быту же «ипотекой» называют кредит на покупку жилья, где залогом становится покупаемый объект. При кредите под залог недвижимости объект у вас уже есть, а деньги можно направить на любые цели — ремонт, лечение, бизнес, погашение других долгов.

Что происходит с правом собственности

• Собственником остаётесь вы: в ЕГРН регистрируется обременение в пользу кредитора, а не переход права.
• Жить в квартире, пользоваться домом или сдавать помещение в аренду можно, если договор не ограничивает это прямо.
• Продать или подарить объект без согласия кредитора нельзя, пока залог не снят.
• После полного погашения обременение снимается — обычно по заявлению кредитора или сторон в Росреестр.

Если вам предлагают «залог», а подписывать нужно договор купли-продажи, — это другая сделка. После неё собственником становится другой человек, и вернуть объект можно только выкупив его обратно на его условиях.

Как отличить нормальную залоговую сделку от подмены — залог или купля-продажа.

Как это работает по шагам

• Заявка и предварительная оценка ситуации: объект, сумма, цель, доход, кредитная история.
• Проверка документов на объект: выписка из ЕГРН, документ-основание, отсутствие арестов.
• Независимая оценка — от неё зависит максимальная сумма.
• Решение кредитора и согласование условий.
• Подписание договора и регистрация залога в Росреестре.
• Выдача денег — после регистрации залога или по согласованной схеме расчётов.

Кто выдаёт такие кредиты

Банки, кредитные потребительские кооперативы и, для бизнес-целей и нежилых объектов, другие профессиональные кредиторы. Потребительские займы гражданам под залог жилья с 2019 года могут выдавать только банки и кредитные кооперативы — микрофинансовым организациям и частным лицам это запрещено законом.

Когда такой кредит оправдан

• Нужна сумма, которую без залога не одобряют: крупный ремонт, лечение, вложение в бизнес.
• Нужно заменить несколько дорогих кредитов и займов одним, с меньшим платежом.
• Банк отказывает в беззалоговом кредите из-за истории или формы дохода, а доход фактически есть.

Когда брать его не стоит

• Нет понятного источника, из которого вы будете платить. Залог — это не способ «переждать», а обязательство, которое может стоить объекта.
• Цель сформулирована не вами: кто-то убеждает срочно заложить жильё, «спасти сбережения», перевести деньги на «безопасный счёт».
• Сумма нужна небольшая и на короткий срок — расходы на оценку и регистрацию могут оказаться непропорциональными.

Прикинуть платёж и переплату до обращения можно в кредитный калькулятор.

Если решение принято — как мы подбираем кредитора: кредит под залог недвижимости.