От чего зависит ставка по кредиту под залог недвижимости

Ставку в рекламе кредита под залог почти всегда пишут со словом «от». Реальная ставка конкретного заёмщика складывается из нескольких факторов, и разница между «от» и итоговой цифрой бывает значительной. Разберём, что на неё влияет — чтобы сравнивать предложения по существу, а не по заголовкам.

Общий фон: ключевая ставка

Стоимость денег для любого кредитора привязана к ключевой ставке Банка России. Когда она растёт, дорожают и кредиты, в том числе залоговые; когда снижается — они дешевеют с некоторым запаздыванием. Поэтому ставка, которую получил знакомый год назад, мало что говорит о вашей сегодняшней.

Что зависит от объекта

• Тип объекта: квартира в городе ликвиднее дома, участка или комнаты — и обычно дешевле для заёмщика.
• Отношение суммы кредита к оценке объекта. Чем меньше доля, тем ниже риск кредитора и тем лучше условия.
• Расположение и состояние: объект, который быстро продаётся, ценится выше.
• Юридическая чистота: обременения, несовершеннолетние собственники, перепланировки добавляют риск.

Что зависит от заёмщика

• Кредитная история и текущая долговая нагрузка.
• Подтверждённый доход и способ его подтверждения.
• Цель кредита: для бизнеса и для личных нужд действуют разные программы.
• Срок: на длинном сроке кредитор закладывает больший риск изменения условий.

Страхование и дополнительные услуги

Закон об ипотеке обязывает страховать заложенное имущество от утраты и повреждения, если договор не предусматривает иное. Страхование жизни и титула — добровольное, но многие кредиторы при отказе от него повышают ставку. Сравнивать нужно итоговую стоимость с учётом страховок, а не ставку «со всеми скидками», которую вы в итоге не получите.

Тип кредитора

Банк, кредитный кооператив и инвестиционный фонд берут на себя разный риск и по-разному фондируются. Небанковское финансирование обычно дороже банковского, зато рассматривает случаи, которые банк отклоняет. Выбор кредитора — это выбор между ценой и доступностью, и он зависит от вашей ситуации.

Почему сравнивать нужно ПСК, а не ставку

Полная стоимость кредита (ПСК) учитывает не только проценты, но и обязательные платежи: страховки, которые требуются по договору, комиссии. По закону о потребительском кредите ПСК указывается в квадратной рамке на первой странице договора. Кроме того, закон ограничивает её сверху: ПСК не может превышать среднерыночное значение для такой категории кредитов, которое публикует Банк России, больше чем на установленный предел.

Сравнить несколько предложений по общей стоимости можно в инструменте сравнение кредитных предложений.

Почему мы не публикуем ставки заранее

Ставку определяет кредитор после оценки объекта и заёмщика. Любая цифра до этого — обещание без основания, и чаще всего она не совпадает с тем, что вы увидите в договоре. Мы называем условия, когда видим документы и решение кредитора, и разбираем их с вами до подписания.

Как устроен подбор кредитора под ваш объект — кредит под залог недвижимости.